最高法司法观点：如何认定非因买受人自身原因未办理过户登记

作者：最高人民法院执行局   来源：最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用

五、非因买受人自身原因未办理过户登记

　　从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。三是消极不行使登记权利。例如，有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记的，不应受到该原则的保护。一个有争议的问题是，有的人认为，买房人本来可以通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的使命，但却没有行使，能否视为买受人的原因。我们认为，对于普通的民事主体，不可将其都视为法律专家，此种情况，不能视为买受人有过错。何况，诉讼与执行本身也有一定时间要求，不能满足对买受人物权期待权的保护要求。

从查明事实看，阿亚提·阿卡依购买案涉房产的时间早于抵押登记和查封的时间，同时，诉争房产在两个月后即被普瑞铭公司抵押给聚鼎公司，故未办理过户登记不是阿亚提·阿卡依自身原因所致。此外，阿亚提·阿卡依在本案中主张的是诉争房产的所有权，根据前述规定，其作为买受人获得案涉房产所有权的请求权足以对抗聚鼎公司作为抵押权人的优先受偿权，能够排除强制执行，故聚鼎公司的申请理由不能成立，一审不予支持并无不当。

案涉《项目转让协议》签订后得到了实际履行，鑫空间公司将一、二期项目的尾子工程交付金鹏龙公司占有并继续投资开发建设，此为买卖标的物的交付行为，而非委托开发建设。该工程于2014年1月28日完成竣工验收，形成竣工验收报告，因项目所涉一宗土地处于查封状态，未能办理竣工验收备案，但部分商铺已由金鹏龙公司交付买受人使用。因此，金鹏龙公司在沈阳市中级人民法院查封之前已实际控制、占有案涉工程项目，该项目的相关权证未过户至金鹏龙公司名下，系因工程项目处于查封状态难以办理权属变更所致，属于非因金鹏龙公司自身的原因。

根据本案事实，时学云在法院查封案涉房屋前已签订购房合同，按照合同约定支付了90%房款，并合法占有房屋。虽然时学云只支付了部分购房款，但是二审法院已要求其按照执行法院的要求将剩余购房款交付执行。因圣海公司的原因，案涉房屋未竣工验收导致无法办理房屋的产权登记，时学云对此并无过错。依照上述法律规定，二审判决判令停止对案涉房屋的执行具有事实和法律依据，并无不当。

关于陈余是否存在怠于行使权利的问题，原审判决认定，在新丰公司未办理案涉房屋权属登记的情况下，陈余等购房人通过多种途径要求新丰公司办理案涉房屋的权属登记，新丰公司在庭审中对于其作出承诺办理案涉房屋转移登记的事实予以确认。此节事实足以认定陈余并不存在怠于行使权利的情况。至于其是否应当办理合同备案、预告登记以及及时提起房屋买卖合同诉讼等，涉及到陈余对自身权利的处分，不能以此认定构成怠于行使权利的要件。

苏二喜在受让该别墅时，对该别墅设置了抵押贷款一事是明知的，其理应知道这种情况下该别墅是无法办理过户登记手续的，但仍与杨买如签订转让协议，其对无法办理过户登记手续存在一定过错。因此，原判决认定苏二喜无法排除法院对鲁能2-65别墅的强制执行并不缺乏证据证明。

转自：尚格法律人