2014年，王某等人分别与某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了某小区房屋。2015年9月王某等人以开发企业承诺和宣传的封闭小区并不存在、小区旁的厂房和厂区家属楼本应拆除修建绿化及休闲场所而未被拆除、封闭式小区的宣传纯属虚假为由，认为开发企业因虚假宣传存在欺诈行为要求解除合同并返还购房款及利息。

本案通过举证质证，法庭调查，一审和二审法院判决驳回王某等购房户的诉讼请求。

本案审理过程中，诉辩双方围绕开发企业在房屋销售过程中发布的广告是否属于虚假广告，开发企业发布的广告的性质属于要约还是要约邀请，即开发企业发布的广告是否构成合同的组成部分展开了激烈的辩论。

商品房虚假销售广告是指房地产开发企业为了追求商业利润，以虚构或者隐瞒事实的方法发布的具有欺骗性、误导性广告宣传。根据《中华人民共和国广告法》第二十八条：广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。虚假广告应当同时包含两个特征：其一在形式上，广告的内容虚假或者引人误解。广告内容虚假，即广告内容不真实，与实际情况不符。例如，将国内小作坊产品宣传为国外知名企业产品，宣传药品包治百病等。广告内容引人误解，一般是指广告中使用含糊不清，或者有多重语义的表述，或者表述虽然真实，但是仅陈述了部分事实，让人引发错误联想。例如，“瑞士进口全机械机芯手表”，既可以理解成机芯是瑞士进口的，又可以理解成手表是瑞士进口的。其二在效果上，造成了欺骗、误导消费者的客观后果，或者有欺骗、误导消费者的可能性。为此，国家工商行政管理局《关于认定处理虚假广告问题的批复》中指出：关于虚假广告，一般应从以下两个方面认定：一是广告所宣传的产品和服务本身是否客观、真实；二是广告所宣传的产品和服务的主要内容（包括产品和服务所能达到的标准、效用、所使用的注册商标，获奖情况，以及产品生产企业和服务提供单位等）是否真实。凡利用广告捏造事实，以并不存在的产品和服务进行欺诈宣传，或广告所宣传的产品和服务的主要内容与事实不符的，均应认定为虚假广告。

《房地产广告发布暂行规定》、《商品房销售管理办法》、《房地产广告发布暂行规定》等相关规定都明确要求广告内容必须真实、合法、科学、准确。开发企业违背上述规定，发布的广告应属于虚假广告。

现实中，开发企业夸张性宣传，即所谓的“商业吹嘘”不构成虚假销售广告。开发企业在广告宣传中往往夸大其词、极力渲染，制造声势、氛围，如“理想居所”、“温馨家园”，其目的是为了引起购房者的注意。但这种夸张性宣传的性质为要约邀请，不具有法律约束力，即便日后开发企业没有兑现，也不能认定其为虚假销售广告。第二，因客观原因未履行广告承诺，不构成虚假销售广告。商品房广告发布后，因相关政策或者法律法规的变动，使开发企业原有的设计、规划无法实现；开发企业基于房屋使用功能的考虑，在履行了相关规划、审批手续之后，对现有项目进行必要、合理的调整。这些原因造成的广告发布与实际不符的情况不属于虚假销售广告的范畴。

要约邀请和要约是两个完全不同的法律概念，两者所带来的法律后果也完全不同。我国《合同法》第15条规定：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请行为处在合同的准备阶段，是一种事实行为，其本身并不发生法律上的效果。而要约一经承诺合同即告成立，要约内容也随之成为合同内容，此时要约人变更或者撤销要约，实际上是对合同的变更或者解除，对此要约人应承担违约责任。

商品房销售广告的法律性质究竟是要约邀请还是要约？我国《合同法》第十五条规定：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。可见，商品房销售广告原则上应视为要约邀请。但该条第二款同时规定：商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。究竟什么样的广告才能符合要约的规定？就商品房销售广告而言，最高人民法院于2003年4月28日颁布实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

根据上述司法解释规定，商品房销售广告应当视为要约应满足三个条件：第一、销售广告是针对开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺，针对开发规划范围外的说明允诺不受该条款约束。第二、商品房销售广告的说明和允诺必须具体明确，能够通过销售广告的描述按照一般理解明确判断出具体的方式、状态、数据、模式等内容。第三、对买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称《若干规定》)第五条规定,在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。据此,购房者如果主张商品房销售广告为要约的话,就应承担证明销售广告对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有“重大影响”的举证责任。但事实上，这对购房者来说是非常困难的。

回到本案，虽然开发企业制作的宣传广告、宣传资料、沙盘上没有厂房和厂区家属楼，该宣传资料图仅是开发企业开发房屋的效果图。该图隐去周边的建筑物，并不代隐去的厂房和厂区家属楼就属于拆迁、重建范围。且根据重庆市土地证附图和施工放线图，也证实家属楼在规划红线外，属保留地块，并对小区规划方案设计进行公示通知。最终法院依据以上事实理由认定开发企业不存在虚假宣传，不构成欺诈行为；且销售广告不属于合同要约，最终驳回了购房业主的全部诉讼请求。

法院虽然驳回了购房者要求解除合同的诉讼请求，但是通本案也给正在看房准备购房的广大朋友们敲响了一个警钟！再次提醒大家：合同签订须谨慎，规划许可要辨明；谨防虚假又欺诈，口头承诺勿当真！