目前我国建筑行业仍处于发包方市场的大环境中，为了保护施工企业及农民工的弱势群体地位，我国《合同法》第286条以法律的形式明确赋予了承包人以建设工程价款优先受偿权。随后，最高人民法院发布《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）（以下简称“批复”）再次以司法解释的形式对该条文做了进一步的细化。就上述规定，实践中仍存在着许多争议，法律、法规至今尚未做出明确的规定。本文将从该优先受偿权的性质着手，浅析优先受偿权与其他权利的冲突时的法律适用问题。

一、建设工程价款优先受偿权的性质

        对于工程价款优先受偿权性质的认定，理论上主要存在三种争议，即法定优先权说、留置权说和法定抵押权说，笔者比较赞同法定优先权说。首先，根据《物权法》的规定，留置权的标的物仅限于动产。然而，在建设工程中，标的物显然为不动产。其次，在我国不动产抵押实行登记制度，即登记才生效，而建设工程价款优先受偿权并不需要满足此要件，不以登记作为必要的成立要件。同时，批复规定：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，故从字面解释的角度分析，法律有意区分优先受偿权和抵押权。再次，工程价款优先受偿权的成立无须依托于双方合意，即条件满足时自动成立，故宜将其认定为是法定优先权。

二、建设工程优先受偿权行使的主体资格

在建设施工过程中，往往会涉及多方主体。例如，总承包方将专业项目进行分包、劳务分包，又可能存在违法转包、分包。针对上述情况，总承包享有建设工程价款优先受偿权外，分包人、转包人、实际施工人是否也享有可以独立行使的优先受偿权？

分包人或实际施工人能否享有建设工程价款优先受偿权存在争议。在原司法实践中，基于合同的相对性原理，通常认为分包人或实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权。因为，建设工程价款优先受偿权是法律基于合同之债而赋予承包人的特定权利，分包人或实际施工人与发包人之间无合同关系，故不能向发包人主张建设工程价款优先受偿权。目前出台的司法解释未对建设工程价款优先受偿权做出明确的规定，但各地法院已逐渐开始突破上述司法惯例。其中，浙江高院、安徽高院均对此做了明确规定，一致认为：分包人或实际施工人完成了合同约定的施工义务且工程质量合格，在总承包人或转包人怠于行使工程价款优先受偿权时，就其承建的工程在发包人欠付工程价款范围内可以主张工程价款优先受偿权。

重庆市高级人民法院《市高法院民一庭关于当前民事审判疑难问题的解答》也规定实际施工人诉请发包人在欠付工程款范围支付工程款并按照《合同法》286条主张建设工程价款优先受偿权的，应当予以支持。

上述三地法院的规定均是对《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第26条第2款（实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。）内容的类推适用，既然实际施工人可以向发包人主张工程欠款，同样分包人或实际施工人对发包人享有法定的建设工程价款优先受偿权。

三、建设工程优先受偿权与消费者权利冲突的解决

《批复》第2条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”对此，重庆市高级人民法院发布的《关于对最高人民法院       《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》应如何理解的意见》规定，就购房消费者与抵押权人利益冲突的，应按照购房消费者、承包人、抵押权人的顺序享有优先权。其次，购房消费者的含义应当与《消费者权益保护法》中“消费者”的含义相同，即为生活消费需要而不是经营需要，其次，购房消费者已交付全部或大部分购房款（超过50%）。

因此《批复》第二条的“不得对抗”应当理解为建设工程价款优先受偿权对于已支付了全部或大部分价款的买受人而言，不具有法律效力。具体又可分为以下几种情形：

第一、消费者购买商品房所支付的款项金额未达到《批复》第二条所规定的情形，或者并非以生活消费需要购买的，不论有无实际占有房屋，都不足以对抗承包人的建设工程价款优先受偿权。

第二、已办理了过户登记手续，消费者取得了房屋所有权的，不论支付了多少份额的款项，建设工程价款优先受偿权不得再对抗买受人。这是因为建设工程优先受偿权只限于建设工程折价或者拍卖的所得价款，当建筑物的所有权转移时，承包人的优先受偿权也随之消灭。但若有证据证明发包人纯粹是恶意逃避债务而转移财产时，承包人仍可根据《合同法》第七十四条行使撤销权。

第三、当消费者已交付了全部或者大部分的购房款后，不论工程处于尚未竣工的阶段，或者虽然已经竣工但还未交付房屋等情形，此时建设工程价款优先受偿权对于买受人而言都不具有法律效力。

综上所述，对于建设工程价款优先受偿权而言，应把握法律概念、坚持立法目的，即对生存权的保障。当面临权利的冲突时，进行具体案件的具体分析，避免僵化适用法律，造成权益失衡。

房地产部李建秋律师

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