‍‍根据《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《合同法》的本条规定为建设工程承包人优先受偿权的基础法律依据，根据该规定，承包人行使优先受偿权应注意以下几方面：‍‍

1、承包人优先受偿权以发包人欠付工程款为前提。

即使工程未竣工，只要发包人有欠付工程款的事实，承包人可以依照法律规定的程序主张工程价款优先受偿权。

2、建设工程经验收合格。

建设工程经验收不合格，发包人有权拒绝支付工程价款，而且有权要求承包人承担违约责任。

3、先行催告权。

通常情况下，若发包人未按照约定支付价款的，承包人不能直接将该工程折价、拍卖，而应当催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，承包人有权行使优先受偿权。催告发包人支付价款有利于敦促对方按照诚实信用原则主动履行合同义务，最大限度降低交易和维权成本。

4、符合法律规定的实现程序、方式。

优先受偿权的实现方式有两种，一是承包人与发包人协议将该工程折价，一是承包人申请人民法院将该工程依法拍卖。而通过司法程序实现拍卖有两种方式：一是提起房地产纠纷案件审判程序，即承包人提起诉讼明确要求优先受偿的诉讼请求；二是提起案件执行程序，即在申请执行程序中明确请求提出。

5、行使期限为6个月。

优先受偿权的行使期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。若对建设工程实际竣工日期有争议，可按照以下情形分别处理：

（1）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；

（2）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；

（3）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。

同时，六个月期限为除斥期间，并非的诉讼时效期间，属于不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。

6、建设工程优先受偿权的限制。

优先受偿权虽赋予了承包人优于抵押权人和其他债权人受偿的权利，但其行使也应有所限制，主要体现在如下方面：

（1）按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的建设工程，如公共道路、国家机关办公楼、军事设施、机场、车站等。这些设施不能被拍卖或折价，否则将影响社会公共利益。

（2）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。建设工程承包人和消费者居住权冲突时，优先保护普通消费者的居住权。

（3）建设工程价款包括承包人为建设应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括因发包人违约所造成的损失。

房地产部 郭婷婷律师

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