陈虹宇 律师

执业领域：商事合同纠纷、房地产开发、公司法、争端解决等

一、签订合同后，因房价上涨，卖方以未经配偶同意为由毁约

此种情形涉及二手房买卖合同签订主体资格审查问题，在二手房交易当中，应审查买卖双方交易主体资格，并对交易房屋进行产调，明晰权属。在有房屋交易中介公司的情况下，应当督促中介公司作出详尽的产调。如房屋涉及共有产权，需共有人均到场签订交易合同，如共有人无法到场，需提供签订合同的授权证明，必要时进行公证授权。否则可能导致合同效力瑕疵。

二、签订合同后，因买方贷款审批被拒，交易失败

在二手房交易中，大部分买方均系通过贷款购买房屋，但部分买家缺乏对银行贷款政策的了解，盲目信任房产中介的“夸大宣传”，部分房产中介缺乏职业道德，往往为接单虚假承诺包办贷款。买方在交易前，需要详细了解近期银行贷款政策，必要时先前往拟贷款银行进行政策咨询；除此以外，在二手房买卖合同当中应明确约定贷款被拒后如何处理后续事宜，贷款被拒不代表合同解除，买卖双方及中介公司均应对贷款被拒后是否解除合同、解除合同的违约责任、是否能更换付款方式等作出具体约定，以免出现争议。

三、签订合同后，买方第一次贷款申请被拒后，可否继续更换银行申请按揭贷款？

需要注意的是，在大部分中介公司提供的二手房买卖合同中，均缺少对按揭贷款申请次数的详细约定，这导致部分买家按揭贷款申请提交多次，交易时间严重拉长，卖方利益受损导致争议产生。在重庆市某区法院判例中，合同未约定贷款审批次数的，卖方只需配合一次即履行了配合买方办理贷款审批义务，如买方贷款被拒，卖方有权不继续配合买方二次申请或三次申请。因此，在签订二手房买卖合同时，应当明确约定申请按揭贷款次数，一来节约双方交易时间和成本，二来避免争议发生。

四、签订合同后，买方只支付了部分定金后即毁约，卖方能否主张买方按全部定金进行赔偿

定金合同是实践合同，定金的数额以实际交付定金、接收定金的数额为准。因此，买方在支付部分定金后，卖方如接收部分定金，视为双方对定金合同的变更。因此，卖方如主张按定金罚则要求没收买方定金，只能取得买方已付定金，无法取得未付定金。卖方可根据合同违约责任条款及实际损失要求对方承担赔偿责任，但要注意不能同时适用定金罚则和违约金条款，可选择较高一项进行主张。

五、因签订“阴阳合同”，履行产生争议

二手房买卖过程中，买卖双方为了少缴税款，签订“阴阳合同”，双方因后续履行中的付款等产生争议，诉至法院。 “阴阳合同“客观上不利于保护交易双方的权利，一旦双方产生争议，可能闹得鸡飞蛋打。以”阴阳合同“的方式欺骗税收征管部门，更可能招致处罚。签订”阴阳合同“不仅是违法行为，而且存在重大交易风险，造成更大损失。

六、因未明确约定“解押款由谁承担“而产生争议

买卖双方在合同中仅约定解押由买方负责，未约定解押款由谁承担，双方各执一词，均认为应当由对方承担，法院以约定不明确，但解押本身是卖方义务，只有卖方能前往银行办理解押，因此判决由卖方承担。本案警示买卖双方在交易中，对合同关键义务要具体明确的进行说明，切莫用简单字眼带过。就房屋解押款来说，如未约定情况下，该解押款属于卖方欠付银行贷款，于买方无关，但二手房交易中卖方往往资金不充裕，自行解押困难，因而约定由买方付款解押，在合同中，一定要明确解押款最终由谁承担，以及是否从总房价款中抵扣等事项，以免产生歧义。

七、因首付款付款时间约定不明确产生争议

买卖双方约定“首付款在过户当天支付“，但双方就应当先过户还是先付款产生争议，诉至法院。最终法院认定双方首付款和过户时间谁先谁后的约定不明，但明确约定了过户时间，卖方应当在约定的当天过户，否则即构成违约。本案警示买卖双方在交易过程中，应当对重要时间节点加以明确约定和详细表述，对可以确定履行时间的予以明确，如定金支付时间、首付款支付时间、办理银行预约还贷时间、办理按揭贷款申请时间等等，对不能确定的时间予以控制性约定，如银行审批通过时间，一般约定比正常流程稍长的时间，预留充足以便应对特殊状况。对买卖双方各项义务的履行时间，要明确约定先后顺序，以免产生争议。

八、因房屋交易中介公司未加盖公章导致补充协议无效

本案中，买卖双方与中介公司三方签订补充协议，协议并明确应经买卖双方签字及中介公司盖章后生效，但中介公司忘记盖章，最终法院认定该补充协议无效。本案中介公司存在重大过错，导致双方交易失败。警示买卖双方及中介公司重视合同签署工作，对签字主体、签章方式等均应当严加审查，符合合同约定和法律规定，切莫签错字盖错章。

九、交易失败后，房屋交易中介收取的中介费用可否退还？

很多二手房交易当事人，在交易失败后第一个想到的就是退回中介费用。但能否退回中介费用，一是要看中介服务合同的约定，二是要具体分析交易失败的原因。交易当事人要详细阅读格式合同中的中介费条款，明确中介公司的主要服务内容及收费方式等，是以促成买卖双方签订买卖合同为服务主要内容，还是以为双方办理完成交易手续为主要服务内容。在交易失败后，如中介公司存在过错，可依法追究中介公司过错责任，必要时起诉中介公司；如因交易对方存在违约行为，一般可在诉讼中将中介费列为诉讼请求，请求法院判决由违约方承担。

二手房交易过程中“陷阱”很多，既有来自交易对方的“暗算”，也有来自中介机构的“大坑”，如果不够谨慎和小心，踩上了“地雷”，最终导致交易失败，付出时间和金钱的代价。不管是购买刚需住房还是投资，购买二手房均是一件大事，有专业律师保驾护航势必会免去不少后顾之忧！

万同    原创作品