郭凤鸣 律师

执业领域：合同纠纷、公司实务争端解决等

二手房交易持续火热，在交易过程中也存在诸多法律风险，根据工作中的真实案例，总结一些常见法律纠纷及预防方式。

（一）二手房的优势

1、价格相对便宣。

2、选择的类型多。

3、是现房、购买的风险小。

4、产权转移的速度快。

5、同样享受商业银行的贷款政策。

（二)购买哪些房屋存在着风险：

1、未依法取得房屋所有权证的房屋。

2、违章建筑的房屋。

3、所有权为共有，未取得其他共有人同意转让的房屋。

4、在农村集体土地上兴建的房屋(俗称“小产权房”)。

5、已经被列入拆迁公告范围的房屋。

6、已经抵押，并且未经抵押权人同意出售的房屋。

7、依法被司法和行政机关查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋。

8、已出租给他人，出卖人未按规定通知承租人、侵害承租人优先购买权等权益的房屋。

9、未住满5年的经济适用住房、限价商品住房。

（三）常见法律纠纷及预防方式

1、定金合同约定不明的纠纷

真实案例:马先生通过中介公司看中了李女土的一套房子，并签订了《定金协议》，且实际向李女士交付了1万元定金。并约定签订定金协议之日起五日内，双方签订正式的《房屋买卖合同》，但在定金协议里双方并未就付款的方式及时间作出约定。房屋买卖合同签订时，双方就付款方式产生分歧，马先生认为当初李女士也同意了马先生以贷款方式付款，但李女士认为当初约定的是一次性付款，因此不同意按马先生的请求签订合同。之后，马先生诉至法院，认为李女士违约，要求李女士双倍返还定金2万。

律师提示：（1）签订定金合同时，购房人应要求卖方及中介公司将房屋的主要条款在定金合同中确定下来，以免在签订正式房屋买卖合同时出现卖方及中介公司反悔及不承认的情況。（2）应签订书面定金合同后再交付定金，切忌交定金打收条的交易方式。

2、轻信虚假宣传的纠纷

真实案例：2015年11月，原告于某在某网站上看到某中介公司发布的一则地产广告，标明位于渝北区某小区的三居室(150+40)平方米，其中40平方米为露台，共136万元,随后于某通过电话联系到了该中介公司，在看房的过程中，中介公司职员一再肯定房屋的总面积为(150+40)平方米，于某认为136万购买190平方米的房子比较合适就与中介公司签订了《购房意向书》，并交付了意向金。随后，于某与房主田某及中介公司签订了三方合同，合同中没有对露台进行任何约定。合同签订后，原告丈量房屋后发现，所谓40平方米并不存在。因此原告以重大误解为由诉至法院，要求撤销合同，返还购房款及向中介公司支付的中价费用。

律师提示：（1）购房时不能对房产宣传广告盲目轻信，要实地看房。（2）要弄清楚房屋建筑面积、使用面积等相关概念的区别和计算方式。（3）要将房主或中介的承诺明确写在合同里面。

3、未能成功贷款所产生的纠纷

真实案例：王女士与宋先生签订了一份二手房买卖合同，合同约定王女士应在60日内通过贷款将首付款以外的购房款余款支付给宋先生，逾期付款应承担相应的违约责任，且中介公司向王女士保证其能获得银行贷款。在贷款手续办理过程中，银行要求贾女土的配偶必须到场签字，但王女士与其丈夫因感情不和已经两年多没有联系，且王女士达不到银行要求的收入标准，最终王女士的贷款申请没有得到银行批准。由于王女士没有在合同约定的时间内支付余款，宋先生要求王女士承担相应的违约责任。

律师提示:（1）在签订房屋买卖合同中明确约定办理货款过程中双方的义务，以使双方分清责任。（2）在合同中明确约定贷款未批准或批准的额度、期限没有达到购房者预期要求时的处理方式（3）购房人在签订合同时要充分了解自身的支付能力和银行的信贷情况，如果中介承诺购房人在现有条件下能够贷款，一定要让其出具书面承诺或体现在合同条款里。

4、卖房人户口不予迁出的纠纷

真实案例:胡先生在重庆市渝中区买了一套二手房，合同约定：卖方谢某必须于合同签订之日起一年内将户口迁出，否则，每月承担1000元违约金。但到了约定的期限，谢某的户口仍未迁出。当胡先生找到了谢某，谢某以种种理由拒绝将户口迁走。为此，胡先生决定通过法律程序来解决这个问题。

律师提示:（1）购房人在买卖合同签订时要将卖房人户口何时迁出进行约定，并约定违约责任。（2）购房人应同户口安置在交易房屋的其他人另行签订书面协议，约定其他人户口迁出的时间，并约定违约责任。

5、房主一房二卖的纠纷

真实案例:2015年8月，买方刘先生通过某中介公司与张女士签订了房屋买卖合同(未办理网签)，以50万元的价格购买了张女士位于重庆市九龙坡区某小区的一套小户型楼房。合同签订当日，刘先生向张女士支付了3万元的购房定金，后又陆续支付了9万多元的首付款。卖方张女士在收到前期款项后以怀孕身体不适为由，未按合同约定履行相应义务，在刘先生的多次催促下在2015年11月将房屋交付给刘先生，之后又以各种借口拖延与刘先生办理贷款及过户时间。起初刘先生认为自己已经居住在该房屋内,对张女士的继续履约仍抱有一丝幻想，直到次年4月份通过联系银行获悉已有另一购房人替张女士还清了之前的房屋贷款，此时刘先生才翻然醒悟意识到张女士早已背着他将房屋出售给了他人，情急下刘先生向法院提起了诉讼。

律师提示：(1)签订完房屋买卖合同后要及时办理网签手续。（2)在对方出现违约情況时应当及时予以回应，收集好对方违约的证据，必要时可发一份书而面的函(可委托律师行文)。(3)若发现对方有将房屋过户他人的可能时，应及时向法院提起诉讼并办理诉讼保全。

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