陈虹宇 律师

执业领域：商事合同纠纷、房地产开发、公司法、争端解决等

前言：笔者一位朋友来电诉苦，说其看了很久购买的“物美价廉”二手房，还没来得及过户就被法院查封了，一问才知原房东惹了官司，现在房屋处于保全状态，以后可能会被执行，怎么办？笔者回复：“朋友，何不来一份案外人执行异议申请套餐？”

朋友忙问：“何为案外人执行异议？”

笔者回答：“案外人执行异议分为对执行行为异议和执行标的异议，你这种情况属于执行标的异议，我给您详细解读一下案外人对执行标的提出执行异议的法律规定吧。”

一、案外人执行异议申请的概念

我国《民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

二、案外人对执行标的执行异议应当向谁提出？

案外人执行异议应当向执行法院提出，但是，执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理，受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。

三、案外人对执行标的提出执行异议的期限？

    案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。

四、案外人执行异议申请书的格式？

申请书应当载明具体的异议或者复议请求、事实、理由等内容，并附下列材料：（一）异议人或者复议申请人的身份证明；（二）相关证据材料；（三）送达地址和联系方式。

五、案外人执行异议申请如何审查？

人民法院审查执行异议或者复议案件，应当依法组成合议庭。办理执行实施案件的人员不得参与相关执行异议和复议案件的审查。人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理（案外人执行异议申请仅有一次机会，中途撤回申请无法再次申请）。

六、人民法院如何处理案外人执行异议申请？

（一）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”

（二）如何判断案外人是否系执行标的的权利人？

（1）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；  
    （2）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
    （3）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
    （4）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
    （5）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。

（三）金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：
    （1）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；
    （2）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。
    （3）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。
    金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
    非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。

（四）金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
    （1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
    （2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；  
    （3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
    （4）非因买受人自身原因未办理过户登记。

（五）金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
    （1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
    （2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
    （3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

（六）承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
    承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

听完笔者的法律解读和介绍，我朋友顿时恢复了往日神采，呵呵笑道：“我和卖家签到的房屋买卖合同确实在法院查封之前，而且房子钥匙也交给我了，我付了首付款，剩余尾款我也愿意提前交到法院去，过户没去办是因为银行按揭款卖方还没有去结清解押。所以我的权利是有保障的罗？”笔者回答：“正是如此， 建议您委托律师，依法提起案外人执行异议申请，提交相关证据，保障您的合法权益！”

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