杨洁律师

执业领域：民商事合同、知识产权、争端解决等

日常生活中，我们居住的小区大多数有物业管理公司，当物业管理公司按物业服务合同的约定提供了物业管理服务后，我们无论作为业主还是物业使用人均需要向其交纳物业管理费用。所谓物业服务费用，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。近期，笔者代理了一起物业服务合同纠纷，我们一起来看看这物业管理费用该交吗？

案情简介：甲某突然收到一份人民法院寄来的传票及起诉状副本，甲某惊呼，自己作为大中国遵纪守法的良好公民，怎么就当了被告了呢？原来，因其未交物业管理费用被物业公司诉至人民法院，要求其按《前期物业服务合同》约定的物管费标准全价交纳近10年的物业费，同时还要承担违约责任和诉讼费等费用。对此，甲某非常气愤，向代理律师陈述，甲某花重金从某房地产开发公司（下称“开发公司”）处购得一高档住宅。当其2008年底按《购房合同》约定及开发公司发出的《接房通知》去接房时，在跟物业管理公司共同查验涉案房屋时发现房屋存在大面积漏水，霉变。甲某立即要求对该房屋进行整改。物业管理公司要求甲某签订《业主托管钥匙委托书》后，向甲某收取房屋装修钥匙，用于开发公司和物业管理公司共同对涉案房屋进行整改维修。直到2019年5月，物业管理公司才将房屋钥匙交还给甲某。

结合本案，笔者认为甲某不应交纳本案物业管理费用，更无需承担其他费用，理由如下：

首先，从诉讼时效的角度来看，法律不保护躺在权利上睡觉的人，诉讼时效制度的规定是为了督促权利人及时行使权利。依据《民法通则》的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。物业管理公司诉请甲某向其支付近10年的物业管理费用等费用，其大部分诉讼请求已超过诉讼时效，显然不应当得到法律保护。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，即便要计收物管费，因物业管理公司未向甲某催收过物业管理费用，依据《民法总则》的规定，本案物业管理费用的诉讼时效应从物业管理公司起诉之日倒推3年起算,此前的物业管理费用因超过诉讼时效不应计收。另外，《适用诉讼时效的规定》第五条适用的情形是对同一笔债务约定分期履行，属于普通债权的分期履行。物业管理费用虽约定分期履行，但属于定期给付债权，其性质属于不同笔债权，应当分别适用诉讼时效的规定，物业管理费用的诉讼时效应自每一期物业费履行期限届满之日起算。

其次，根据《前期物业服务合同》的约定，甲某应自开发公司通知的交接之日起计收物业管理费用，若水电气三表均为走动，物业费按半价收取。本案中，因物业管理公司和开发公司一直对甲某的房屋进行整改，整改完毕后亦未通知甲某接房，使得甲某一直未实际入住涉案房屋。直到2019年5月，甲某才从物业管理公司处收到涉案房屋的装修钥匙，也就是说，2019年5月物业管理公司才将对房屋的占有转移至甲某，此日起甲某才可能使用水电。

理论上，本案物管费计算全价的日期最早也应是甲某实际占有涉案房屋之日。因开发公司和物业管理公司实施的整改行为导致甲某未实际入住，物业管理公司无理由要求甲某承担违约金及其他费用。

现，本案经过两次开庭审理后，物业管理公司撤回对甲某的起诉。

万同    原创作品