刘吉平 律师

执业领域：建设工程纠纷、婚姻家事纠纷、劳动合同纠纷等

一、 认购书的性质及内容

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据该条解释可知，认购书的性质为预约合同即为约定将来订立商品房买卖合同而订立的合同；预约合同的标的不是买卖合同的标的，而是以将来订立商品买卖合同作为义务。

预约合同有以下特征：

（1）预约合同是诺成合同，不以当事人实际交付为成立要件；

（2）预约是谈判期间对未来事项的预先规划；

（3）预约的标的为当事人订立本约；

（4）预约必须采用书面形式。

认购书一般包含以下内容：

（1）当事人双方的基本信息；

（2）房屋的基本情况；

（3）价款计算；

（4）签署契约的时限。

预约效力期间当事人的义务包括：

（1）实现交易义务；

（2）遵守诚实信用原则，尽快完成协商、谈判及签订商品房买卖合同。

二、违反认购书的法律后果

既然出卖人与买受人签订了认购书即预约合同，双方当事人应当受认购书的约束，若一方违反认购书，另一方有权请求其继续履行合同即签订商品房买卖合同；若不能继续履行认购书，则另一方有权请求解除合同并要求违约方赔偿损失。若认购书有违约责任则按照约定承担；若认购书中有约定定金，则按照定金罚则处理即交付定金一方违约，则定金不予返还；接收定金一方违约，则双倍返还定金；若双方没有约定违约责任，也没有设置定金条款，则按照非违约方实际损失计算违约金。

三、律师建议

在签订认购书或认购协议是认真阅读所有条款，明确认购书或认购协议中是否包含房屋的坐落、计价方式、何时签订《商品房买卖合同》以及违约责任等条款，以防在签订《商品房买卖合同》时因房屋位置不确定或者计价方式约定不明导致双方针对《商品房买卖合同》的主要内容达不成一致意见，进而无法签订《商品房买卖合同》或者因此而不得不支付高于原价格的购房款。

万同    原创作品