本次新冠病毒感染的肺炎疫情自2020年初至今已半年多，各地政府为防控疫情，陆续出台了各种管控措施，其中最为严格的莫过于交通管制。因此，回乡探亲的朋友节后返回工作地就遇到了难题，不能在复工日前返回工作地。疫情防控形势已趋于缓解，大多数区域已列为中低风险，但之前因为疫情防控形势导致的房屋租赁纠纷却呈现增长态势。日前，笔者接到不少朋友咨询关于上半年不能及时返回工作地，而居住房屋系租赁性质，可否向房东主张减免租金之类的问题。本文针对房屋租赁合同（限住宅）履行期间发生疫情，承租人无法及时返回工作地，房屋租赁合同履行的相关问题进行探讨。

一、新冠疫情≠房屋租赁中的“不可抗力”

根据全国人大常委会法工委发言人、研究室主任10日表示，当前发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。因此，笔者认为，本次新冠疫情是否属于“不可抗力”，或者是否可以直接援引《合同法》第一百一十七条关于不可抗力的规定，要求减免责任，还需要看新冠疫情是否对合同的履行产生了实质影响，致使不能履行合同。

如房屋租赁合同履行期间发生疫情，承租人无法在复工前返回租赁房屋所在地，承租人是否可据此以不可抗力为由要求减免自疫情发生起至返回租赁房屋所在地期间的租金或解除合同并要求免责？笔者认为，承租人能否达成所愿，关键在于房屋租赁合同是否不能履行以及与新冠疫情是否有因果关系，不然，还是请承租人按约履行。

二、因疫情实施交通管制无法返回租赁地≠房屋租赁合同不能履行

出租人的义务

根据《合同法》第二百一十六条之规定，出租人应按约将租赁物交付承租人，并保持租赁物符合约定的用途。承租人无法返回租赁房屋所在地期间，若租赁房屋未出现危及承租人健康及安全，或房屋未违反《建筑法》、《消防法》等强制性规定，或房屋未出现损毁，或房屋未出现权属争议、司法及行政查封导致无法履行等情况的，可认为出租人适当履行了合同义务，相应地，承租人亦按约支付租金，合同不存在不能履行之情形。

承租人之合同目的、履约能力

 承租人异地求职，租赁房屋需求随之产生。疫情发生后，国家及各地政府出台了一系列惠企政策，缓解企业成本问题，并对不裁员或者少裁员的企业给予税款、社保等减免措施。目前看，各地未出现大规模裁员举动。待疫情稳定后，承租人必返回工作地复工，居所需求仍然存在，所签的租赁合同继续履行符合承租人的合同目的。

除了居住外，承租人一般会对房屋进行不同程度上的非附合装饰，亦会存放一些自身的贵重及生活用品。承租人虽在家乡探亲，租赁房屋无人居住，但其上述财物仍在租赁房内，因此，租赁合同的履行对保管承租人的上述财物也至关重要。因此，即使承租人无法复工返回租赁物所在地，依然对出租人所有的房屋享有了占有及使用的权利，对应的，承租人应履行合同义务，即支付约定租金。

承租人所在的单位在其无法返回复工前，单位未对其解除劳动合同或经济性裁员，不管是正常发放薪酬，安排带薪年休假，抑或调整薪酬等，承租人均有支付租金的履约能力，况且住宅租金，一般均不会太高，这与商业物业租金不同。另外，滞留家乡，承租人居住于父母或配偶父母家中，不会额外产生居住成本——支付租金或房屋占有使用费。疫情虽然发生，但未对承租人的履约能力产生重大影响，承租人有能力支付对应的租金。

回乡探亲与否，非房屋租赁合同应有之义

对于房屋租赁合同双方而言，出租人的义务是提供符合约定用途的房屋，并保证承租人在租赁期限内居住于房屋内。承租人的义务是支付约定租金，并按照合法用途使用房屋。因此，出租人将房屋交付给承租人后，承租人在合法合约下如何使用房屋，是其权利，出租人无权干涉。相反，出租人出租房屋的目的在于收取租金，至于房屋在租赁期间是空置的，还是承租人一直居住的，与出租人的合同目的实现无关，要求为承租人探亲期间减少租金非出租人的义务，除非双方合同另有约定。

回乡探亲的行为系承租人个人行为，而非房屋租赁合同履行期间均会发生的情形，属于个案。若承租人租赁期间不回乡探亲，即使发生疫情，各地进行交通管制，承租人仍然可以安稳的居住于租赁房屋内。

政府限制聚集及出行，对房屋租赁合同履行无影响

为防控疫情，政府出台了多项举措要求居民减少聚集及外出的机会，甚至要求商场等公共场所缩减营业时间或关闭（超市除外）。但政府、社区及物业公司均提倡、建议居民留在家中，公司也提倡员工先行网络办公，可以不到公司，延迟复工。这一系列的举措均可以印证疫情期间，租赁房屋的使用、占有之权利更凸显，租赁合同的履行未因疫情发生而受影响。

三、承租人所在单位停产停业仅发放生活费或对承租人进行经济性裁员，承租人是否可主张减少租金

本次新冠疫情对餐饮、影视、旅游及制造业均有非常大的影响，企业营收骤降，维持成本居高不下。截至目前，大部分企业响应中央号召，遵守人社部《关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知》，不解除劳动合同或进行经济性裁员。即使企业不裁员或解除劳动合同，在停产一个工资支付周期后，企业也会按照相应规定给员工发放生活费。重庆目前的生活费标准为当地最低工资标准的70%，即1800×70%=1260元。而重庆主城区一室一厅的租金大致在1200元至2000元/月，生活费1260元/月完全无法支付每月产生的租金。因疫情导致企业的停产停业，从而导致承租人收入无法支付租金的，笔者认为可以属于《合同法》第一百一十七条规定的因不可抗力导致合同不能履行的情形，根据影响程度，要求出租人减少租金。同理，因疫情导致企业进行经济性裁员的，承租人也可按照向出租人主张减少租金。

该种情形下，要特别注意核实企业的停产停业是否因疫情导致，若疫情发生前企业已经停产停业或即将停产停业或经营不善的，不应属于不可抗力导致合同不能履行，出租人可不减免租金。同理，企业经济性裁员也应与疫情有关。  

当然，出租人在承租人出现上述情况时，因无法实现租金这一合同目的，可以向承租人主张解除合同。              

四、承租人在无法返回复工期间的房屋租金减少的主张，应着眼于政府的行政行为及履约能力

政府行政行为的影响

政府因新冠疫情实施的行政行为是否直接导致承租人无法按照合同约定占有、使用房屋及收益，应是承租人在发生本次疫情后关注的重点，而非仅仅论证疫情是否不符合不可预见、不可避免且不能克服的情况。不是所有的不可抗力情形都可以作为合同不能履行的抗辩理由的。而政府为了减少不可抗力带来的负面影响，均会发布、实施一系列的政策、征用等行政行为。若行政行为导致合同履行完全不能或部分不能或一时不能的，合同义务方可援引不可抗力予以减免责任。

履约能力是否明显下降

疫情的发生，导致承租人所在的单位停产停业发放生活费或进行经济性裁员未获得一定的经济补偿，承租人的收入已出现明显甚至大幅度降低，不足以支付租赁合同项下的租金支付义务，承租人可据此向出租人主张减少租金。

五、减少租金，贵在“及时与协商”                          

承租人因家乡交通管制无法返回复工，应及时将管制情况、证明材料及影响大小搜集、整理，第一时间告知并发送给出租人，尽到《合同法》第一百一十八条中的通知义务，让出租人有所准备，减少出租人的损失。同时争取得到出租人的理解与同情，与出租人商议租金条款的变更，以达到减少租金或延期支付租金的目的。

若已无力支付租金，希望解除合同的，可向出租人提出解除租赁合同，承诺给予出租人半个月租金的补偿（低于违约责任条款），以弥补出租人另行出租产生空置期导致的租金损失。  

当然，在出租人不同意上述变更提议时，建议承租人先行按约履行，慎用《减少租金或止付租金通知书》，以免让自身陷入违约境地。