最近重庆土拍引起了大量网友的关注，甚至上了热搜，再一次引起了一波购房潮。在实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。若房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，消费者的执行异议在何种情形下才能排除法院的强制执行，以维护商品房消费者的合法权益呢？

一、执行异议的定义及分类

执行异议是在执行过程中，当事人、案外人、利害关系人对执行标的或者执行行为主张自己的权利所提出的不同意见。

从执行异议的定义可知，执行异议分为执行行为异议和执行标的异议。

根据我国《民事诉讼法》第二百二十五条“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”以及第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”

案外人提出执行标的异议需要符合一下条件：1、申请人为案外人，非案件当事人（原告、被告或者第三人）；2、异议需对执行标的提出；3、执行标的异议应当在指向的执行标的的执行终结之前提出；4、执行标的异议需向执行法院提出。

而对于商品房消费者来说，何种情况下提起执行异议才能排除法院的强制执行，已达到保护自己合法权益的目的呢？

二、金钱债权执行—商品房消费者权利享有优先性

就民法基本理论而言，权利间的对抗具有一般意义上的共识性规则，即物权优先于债权，债权之间地位平等。在执行异议中，案外人的权利是否能够阻却执行，关键在于权利顺位，即当同一标的物上存在两种或者两种以上的权利时，各权利之间优先保护的顺序，确定基础在于对不同权利进行价值衡量和价值评价。

执行异议中，如果商品房消费者权利能够在与担保物权、其他债权的对抗中取得优先性，则需要明确此权利的性质，其优先性的基础何在？

依照《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二百零九条的内容，除却法律另有规定外，不动产物权的设立需经登记。根据该规定，商品房消费者和房地产开发企业签订买卖合同之后完成过户登记之前，案外人享有的是合同债权，并未完全取得房屋的物权。然与一般债权不同，因住房时常会对买受人的生存权、居住权产生极大影响且买受人已经履行部分义务，故此种情形下的买受人将会享有物权期待权。所谓物权期待权，是指因已符合部分权利取得的要件，而对未来取得完整所有权、且依法律及当事人约定而受到保护的期待权利。“期待权是对未来完整权利的一种期望，因取得权利之部分要件而受到法律保护。”依此理论，期待权的完整取得存在一个发展的过程，在期待权转变为既得权之前，权利人在已取得部分权利构成要件，且该部分构成要件对于取得完全所有权具有基础性、推动性的作用时，使权利人对取得完全所有权具有相当的期待，而该种期待应当受到法律的保护。故此，以物权的期待权理论为基础，以买受人生存权保护的合理性为条件，现行法律赋予了商品房消费者权利优先实现的地位。

所以针对商品房消费者，在金钱债权执行中，若购买的房屋提起执行标的异议，在以下情况下可以得到人民法院的支持：1、商品房买卖合同签订在法院查封之前，且合同合法有效；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定的百分之五十。而在实践中对于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”以及“已支付的价款超过合同约定的百分之五十”的认定标准不统一。为了减少同案不同判的情况，2019年11月，最高人民法院针对此情况在《最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知》中进一步细化，明确商品房消费者在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。对于商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合“已支付的价款超过合同约定的百分之五十”的规定。

三、其他债权执行—商品房消费者权利不必然具有优先性

在被执行人为房地产企业的前提下，除却提出执行异议之诉的商品房消费者外，尚可能存在其他权利主体和诉的种类，比如：其他商品房消费者主张履行合同的给付之诉；普通购房人主张履行合同的给付之诉；其他权利人主张标的物所有权的确认之诉。在上述非金钱债权的执行中，商品房消费者的权利则不必然具有优先性。此外，如果是普通商品房购房人依据生效判决去申请执行，商品房消费者作为案外人提起执行异议时，则权利对抗的主体变成了普通商品房购房人和商品房消费者，权利对抗的基础变成了普通消费者的物权期待权和商品房消费者的物权期待权，纵观现行的法律及司法解释，其中并无上述两种主体及其权利之间的对抗规则，换言之，上述两种权利也难以确定出实现的优劣顺位，原因在于无论是从债权还是物权期待权的层面进行界定，上述两者的本质趋于相同。具体到实践中，面对房地产企业一房二卖或者数卖的情形时，其处理方式趋于统一，即遵循《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》的规定：“按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。”上述确定履行顺序的因素中，并未关注买受人的身份，换言之，买受人是否具备“消费者”身份在一房数卖中并不具有对抗其他债权的特权。

由此可见，面对上述种类的非金钱债权执行，商品消费者权利不一定具有优先性。

综上，笔者建议大家在购买商品房过程中可以要求房地产开发企业尽快办理预告登记，待房屋符合登记条件下，尽快办理产权登记。