房子，是我们中国老百姓绕不开的话题，我们崇尚居住有其屋，我们倾全家之力，甚至不惜举债来买房。近年来房地产市场下行已经是不争的事实，随着大大小小的开发商开始暴雷、被债权人申请破产，购房人也开始提心吊胆。我们通过全款或贷款的方式已经支付所有房款后，却遇到开发商破产了，但还未向我们交付房屋，这个时候我们该怎么办，该如何维护自己的合法权益呢？

一、何为破产？

破产，是指债务人因不能偿债或者资不抵债时，由债权人或债务人诉请法院宣告破产并依破产程序偿还债务的一种法律制度。债务人被宣告破产后，破产管理人依法利用破产人的破产财产清偿对外债权债务。即使实力雄厚的房地产开发商依然存在破产的可能。

二、如遇开发商破产，购房人需要了解的问题

鉴于我国实行房屋预售制度，开发商取得商品房预售许可证即可对外销售房屋，购房人虽然支付了全部房款，但是并未实际取得房屋，这时如果开发商破产，购房人购买的房屋属于开发商还是购房人？所以，要讨论开发商破产，购房人购买的房屋怎么办，首先要明确购房人购买的房屋是否属于债务人的破产财产，其次，要考虑购房人的债权是否享有优先受偿权。

（一）已经支付全部房款未办理房屋过户登记的房屋是否属于破产财产？

大家可能觉得既然已经支付了全部房款这个房子当然是我的了，怎么还会成为开发商的破产财产？这里需要说明一下，动产物权和不动产物权变动的规则是不一样的，房屋属于不动产，按照《民法典》的规定，我国不动产物权的设立、变更、转让和消灭需以登记为要件，未经登记不发生效力。通俗的讲就是虽然购房人跟开发商签署了房屋买卖合同、支付了全部房款，但是未办理房屋过户登记前，房子的产权还是开发商的，购房人只是享有对开发商的债权。

但2002年施行的《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称《破产案件若干问题规定》）第七十一条第（五）项明确规定：特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。按照该条的规定，购房人购买的房屋应视为特定物，购房人支付了全部房款，虽然未转移占有，但不属于破产财产。

所以，实践中，关于购房人已经支付全部房款未办理房屋过户登记的房屋是否属于破产财产存在争议。

笔者认为，《破产案件若干问题规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，目前《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，该司法解释已经失去实际意义。2013年9月16日起施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》(以下简称《破产法司法解释（二）》）第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了不同的规定，将上述《破产案件若干问题规定》第七十一条第（五）项内容排除在外，并明确本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用。根据“新法优于旧法”的法律适用规则，笔者认为关于购房人已经支付全部房款但未转移占有的房屋应适用《破产法司法解释（二）》，属于债务人的破产财产。

另外，开发商对外销售的房屋往往未建设完成，也未竣工验收，如果将该类房屋的所有权认定属于购房人，看似将权利给到了购房人，但实际上因该房屋并不具备竣工验收条件、也不能实际居住，购房人等于拿到一张空头支票。如果让购房人自筹资金建设完成，后续项目往往因为涉及资金缺口过大、各方利益错综复杂、操作流程繁琐而无法实现，这不仅无法保护购房人的利益，反而导致整个项目搁置。笔者认为将购房人支付了全部房款但没有办理过户登记的房屋认定为破产财产更符合我国的实际，更利于统筹解决开发商破产问题，也更利于维护购房人的实际权益。

（二）破产程序中，购房人是否享有优先受偿权？

购房人作为相对弱势地位群体，又加之开发商破产涉及买受人的居住权，关系民生，基于优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第一、二条及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（以下简称“答复”）第二条明确规定了商品房消费者的购房类债权优于担保债权、建设工程类债权而享有绝对的优先权。同时《答复》明确规定在破产程序中，《批复》关于优先保护商品房买受人权利的规定也应予以适用。虽然《批复》在2021年1月1日被废止，但我国对此未重新立法，现法院在审理类似案件时依然采用了《批复》的相关条款。

大家都明白开发商进入破产程序时往往资不抵债，破产财产无法足额清偿全体债权人，那么如何公平的分配破产财产，如何平衡不同债权人的利益是极其重要的。赋予商品房消费者购房类债权优先受偿权，直接影响到其他债权人的债权清偿比例，因此实践中法院和管理人对商品房消费者的优先受偿权适用是比较审慎的，并将购房人享有优先受偿权的条件加以严格限定。

（三）满足什么条件的购房人享有优先受偿权？

关于满足什么条件的购房人享有优先受偿权，我国法律并没有明确规定，但《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称《九民纪要》）第一百二十六条规定，只有满足《九民纪要》第一百二十五条规定的“商品房消费者”的权利才优先于抵押权人的抵押权。根据《九民纪要》第一百二十五条规定，符合“商品房消费者”的条件为：

1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋（可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，或者商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的）；

3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十（可以理解为如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的）。

所以，只有符合上述规定的购房人才是法律优先保护的“商品房消费者”，在开发商破产中其债权享有优先清偿的权利，其他投资性购房人、以房抵债型购房人、单位购房人、其他一般的房屋买卖合同买受人不享有“商品房消费者”的优先权。

三、开发商破产，购买的房屋真的交付无望了吗？

针对开发商破产的不同情况，法院和管理人会有不同处理方式。针对已完工且取得竣工备案手续的房屋，商品房消费者可以要求开发商协助提供相关资料完成产权过户登记。针对还在建设过程中的房屋，因不具备交付条件，管理人一般会结合开发商和项目的实际情况综合处理，根据《破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。因此，消费者所购买的房屋最终能否交付一切都还得看所购房屋项目的实际情况。

四、笔者建议

房地产开发项目从立项、拿地、设计、开发建设、销售、竣工验收到实际交付基本要历时2-3年，周期长、行业标准多、监管严格，更受到市场经济和政策的严重影响，尤其在目前房地产市场下行情况下，广大购房人一定要选择品质、实力俱佳的开发商及优质项目，避免踩雷；另外一旦遇到开发商破产或濒临破产，购房人千万不要一时冲动，急于解除合同，可能导致丧失商品房消费者的优先受偿权，应结合实际情况决定如何最大限度维护自己的合法权益。