如今，家庭购置一套以上的不动产已经成为社会的常态，这也引起了房屋交易、房屋质量以及公共区域的责任承担等方面的问题，其中大家最关注的问题之一就是房屋公共区域的责任划分。哪些部分应当由开发商承担责任，哪些部分又应当由物业进行管理？对此，笔者以房屋外墙损坏谁来担责为例，浅析开发商与物业方的责任承担问题。

一、以案入法

A于2010年与开发商办理了接房手续，在接房当日，开发商向原告出具了《重庆市商品房质量保证书》《重庆市商品房使用说明书》，其中在《重庆市新建商品房屋质量保证书》中载明本套商品房交付使用日期为2010年4月6日，屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的房屋工程、管道漏水保修期限为5年。同年8月，该工程已竣工备案。A在接房使用过程中发现房屋有渗水的情况，A于2014年反映并与开发商签订《协调记录》。但该漏水问题仍然未能解决，A遂于2017年起诉开发商和物业管理公司，要求开发商进行维修并赔偿经济损失同时要求物业管理公司承担连带责任。庭审中，被告开发商抗辩房屋渗水已过5年的质量保修期间，开发商不应承担责任且诉讼时效已过。被告物业公司辩称物业已尽到了应尽的义务，漏水问题到底是物业管理造成还是房屋质量造成，原告未明确。最后，一审法院以超过开发商保修期为由，原告未提供充足证明物业管理公司存在过错为由，驳回了原告的诉讼请求。

案件的争议焦点：

1.房屋是否超过质保期？开发商是否应当承担保修责任？

2.物业管理公司是否应当承担赔偿责任？

针对第一个争议焦点：房屋质保期已过，开发商不再承担保修责任。根据《建设工程质量管理条例》第四十条的规定，因屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，开发商质保期为5年，自竣工验收合格之日起计算。同时《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定了屋面防水工程，有防水要求的外墙面的防渗漏，保修期是5年。本案中A于2010年接房，在A收到的《重庆市新建商品房屋质量保证书》中写明外墙面保修期间为5年，A于2017年起诉要求开发商承担保修责任，明显已经超过保修期，所以开发商不再承担保修责任。

针对第二个争议焦点：就本案而言，A未举证证明物业方存在过错，故物业管理公司在没有过错的情况下不承担责任。根据《民法典》第九百四十二条的规定，物业方对属于业主住宅共有部分的区域是具有维修和养护义务的。而对因房屋质量问题造成的渗水问题，物业方没有直接的管理责任，若A公司想让物业方承担维护责任，就需证明物业方因未尽到养护义务而导致A房屋渗水。

由上可知，明确开发商、物业方对公共区域的保修责任范围及保修时限，才能对出现的问题迅速做出正确反应以维护自身合法权益。

二、开发商的责任

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条明确了开发商在房屋保修期内的修复责任：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担，而非物业方。那么问题来了，关于开发商承担保修责任的期间又有什么规定呢？

对此，根据国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条的规定，在正常使用条件下，对建设工程的最低保修期限有强制规定：（1）基础设施工程、房屋建筑的基础工程和主体结构工程，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（2）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（3）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；（4）其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

根据规定，开发商对于保修期内的房屋确有修复责任，不同的房屋主体项目开发商应承担的质量保修期间不同，业主有权在保修期内要求开发商对房屋进行维护。

三、物业方的责任

根据《民法典》第九百四十二条的规定，物业方对属于业主住宅公共区域是具有维修和养护义务的，物业方承担的责任系过错责任，即物业方在物业服务过程中，存在过错造成他人人身伤害或财产损失的，应当承担相应的责任，而这里的过错，需要由受害方承担举证责任。厨房、卫生间、阳台、楼顶漏水等生活中最为常见的问题，若业主方无法举证证明物业有管理不当的过错，而房屋又超出质保期或因使用年限较长等自然原因出现的屋面、墙面（公共部位）渗水、漏水等问题，可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金进行维修；如果没有筹集专项维修资金的，可由相关业主分摊费用来负责维修。

开发商与物业方的权责划分关系到每一位房屋使用人的切身利益，了解并熟悉相关的法律规定，可以帮助业主更好地维护自己的权益，同时亦可以监督开发商履行义务，促进物业方服务质量的提高。该篇文章仅就房屋公共区域开发商与物业方的责任承担问题进行简要梳理，兹不足以解决日常生活中的具体纠纷，出现复杂疑难的情形可向专业律师进行咨询。